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ブログ始めました-空き室問題

空き室問題

全国的に空き室が多いことが話題になっていますが

相続時に全部満室ということは
逆に珍しいことかもしれません
その場合
空き室部分については
相続税において土地と建物の評価において
空き室部分は原則として
土地については貸家建付地の減額、
および
建物については借家権の減額が
できない
また小規模宅地の減額もできない場合が想定される
ことになりますが


アパートやマンションが建っている敷地のことを貸家建付地といいますが

貸家建付地の価額 = 自用地とした場合の価額 - 自用地とした場合の価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合

賃貸割合=


相続時に賃貸されている各独立部分の床面積/その家屋の各独立部分の床面積の合計

「各独立部分」とは、

建物の構成部分である

隔壁、

扉、

階層(天井及び床)等

によって他の部分と完全に遮断されている部分で、

独立した出入口を有するなど独立して賃貸その他の用に供することができるものをいいます


相続時に
一時的な空室と認められるかどうかの判断は 、
国税庁より次のような情報 が公開されています 。

①各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものかどうか 。
②賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われたかどうか 。
③空室の期間 、他の用途に供されていないかどうか 。
④空室の期間が課税時期の前後の例えば 1か月程度であるなど一時的な期間であったかどうか 。
⑤課税時期後の賃貸が一時的なものではないかどうか相続開始時点において、
いまだ賃貸されていない部屋がある場合の
相続開始時点において、
いまだ賃貸されていない部屋が存在する場合は、
当該部屋の客観的交換価値はそれが
借家権の目的となっていないものとして評価すべきである
(その借家権の割合は30%)という、判決があるが

相続開始時点において
入居者のいないアパートや
入居者のいない一戸建ての貸家は
借家権の減額ができないが

賃貸されている各独立部分の一部が
課税時期において一時的に空室となっていたにすぎない
と認められるものについては、
課税時期においても
賃貸されていたもの
として取り扱って差し支えない、との通達がある。(評基通26)



{貸家建付地等の評価における一時的な空室の範囲、照会(国税庁HP)}


空室の期間が1か月程度については、

種々の判断基準があります

(空き室が長期間

(半年以上から1年以上程度)でない限り、

認められるとする説もあるが

貸付として減額が適用できるかどうかは不明)
詳細は直接ご相談ください。

埼玉県さいたま市大宮区土手町3-88-1-301
堤税理士会計事務所 埼玉県さいたま市大宮区にお任せ下さい

2015年10月01日

小規模宅地等の減額の特例が受けられない場合

小規模宅地等の減額の特例が受けられない場合。


被相続人からの

生前贈与により取得した宅地等については、

小規模宅地等の課税特例の対象にはならない
ので、
①相続開始前3年以内に贈与があった場合の加算の規定により
相続税の課税対象とされるもの
②相続時精算課税の適用を受ける財産
であっても、
小規模宅地等の特例は受けられない

また

被相続人の親族が相続または遺贈により取得した場合以外も
対象にならない


例えば、
人格のない社団、
社会福祉法人、など法人への遺贈
被相続人の親族でない者に対する遺贈も
対象にならない。

その他一般的事項として

土地の所有者が被相続人でない場合

被相続人以外の土地の持分

その土地の上に建物又は構築物が存在しない場合

その土地が棚卸資産 及び準ずる資産 に該当する場合

と認定された場合

小規模宅地の取得者が要件を満たしていない場合

対象宅地の遺産分割が確定していない場合

申告期限から3年以内の分割見込書を添付しなかった場合



申告期限から3年以内に分割がされていない場合で

所轄税務署長の承認を受けていない場合

添付書類が不足している場合

申告書に所定の記載をしなかった場合

など小規模宅地の適用要件を満たしていない場合には

小規模宅地等の特例は受けられないことになっておりますが



上記を失念してしまったような場合には当税理士ご相談下さい

 

埼玉県さいたま市大宮区土手町3-88-1-301
堤税理士会計事務所 埼玉県さいたま市大宮区にお任せ下さい

2016年10月14日

事務員募集埼玉県さいたま市大宮区

税理会計事務(税理士補助)
堤会計事務所 – さいたま市 大宮区
時給 1,000 ~ 1,500円 – アルバイト・パート
ハローワーク 求人番号

11030-39759761
求人情報の種類
一般(パート)
事業所名
堤会計事務所
所在地
〒330-0801
埼玉県さいたま市大宮区土手町3-88-1 テラヴェローナ大宮301
電話番号
048-648-9380
FAX番号
048-648-0330
事業内容
 
会計事務所
税理士業
職種
税理会計事務(税理士補助)
雇用形態
パート労働者
産業
学術研究,専門・技術サービス業のうち公認会計士事務所,税理士事務所
就業形態
パート
雇用期間
雇用期間の定めなし
年齢
不問
年齢制限の理由
年齢制限禁止について
就業時間
1)10:00~18:00
又は10:00~18:00の間の5時間程度
休憩時間
60分
時間外
なし
週所定労働日数
週2日~4日程度
賃金
賃金形態
時給
a 基本給(月額平均)又は時間額
1,000円~1,500円
b 定額的に支払われる手当
a + b
1,000円~1,500円
賞与
なし
休日
土 日 祝 他
週休二日
毎週
シフト制による
夏季休暇・年末年始
年間休日数
育児休業取得実績
なし
利用可能な託児所
なし
就業場所
埼玉県さいたま市大宮区
沿線
東武野田線
転勤
なし
従業員数
企業全体: 4人 うち就業場所: 4人 うち女性: 2人 うちパート: 1人
加入保険等
雇用 労災
定年制
なし
再雇用
なし
入居可能住宅
マイカー通勤
不可
通勤手当
実費支給
上限あり
月額: 10,000円
採用人数
1人
仕事の内容
税理士補助業務
・パソコンによるデータ入力
・申告書の作成補助
・文書作成及びファイリング
・その他雑務
学歴
不問
必要な経験等
PC操作 必須
会計事務所勤務1年以上
必要な免許・資格
日商簿記2級以上及び税理士試験税法科目一部合格 必須
選考方法
面接 その他(会計実技(計算))
選考結果通知
7日後
応募書類等
ハローワーク紹介状 履歴書→写真添付 その他(資格証コピー)
選考日時
随時
求人条件にかかる特記事項
※有給休暇は法定通り付与
※通勤手当は会社規定による
備考
※実技試験には電卓を持参してきて下さい。
※採用時の「労働条件通知書」交付は、労基法第15条に 基づく書面での労働条件明示で義務付けられています。
受理日
平成28年12月9日
有効期限日
平成29年2月28日
受理安定所
大宮公共職業安定所

2016年12月12日

生計一

原則として、
被相続人とその親族が、2世帯住宅でなく、同一の住居に、同居している場合には、
生計を一にしていると、思われます
(ただし、明らかに、独立した生活を営んでいる場合を除くとなっていますが)
その被扶養者が、生計を維持する収入がない場合に
扶養する者との間に
継続的な扶養関係があると認められる場合
別居していても、原則として、生計を一にすると考えられる。
なお、送金等の額が極めて少なく
被扶養者の生計費の額に満たなく
扶養しているといえないような場合などは、
生活費の金額、状況に応じ
判断されると思われる。
 
別居していた親族が
「生計を一にしていた」ものとされるためには、
その親族が被相続人と日常生活の資を共通にしていたことを要し、
その判断は社会通念に照らして個々になされるところ、
少なくとも居住費、食費、光熱費その他日常の
生活に係る費用の
全部又は主要な部分を共通にしていた
関係にあったことを要すると解される。
との裁決がある
 
(また 小規模宅地に関するものではないが
所得税の裁決として
同一の家屋に起居している場合に,
金銭面の区別がされているかどう かの事実を詳細に検討し,
不明確な場合には,「生計を一にする」と推認する としている。)という裁決もある
例えば同居はしていないが
被扶養者の身の回りの面倒を見ていて
生計の扶助もしていた場合は
預金通帳等で送金事実を
確認できるようにすることも必要であろう。
 
親族のいずれも生計を維持する程度の収入がある場合
同居している場合は
親族が同一の家屋に起居している場合には、
明らかに互いに独立した生活を営んでいると認
められる場合を除き、
これらの親族は生計を一にするものとする。
 
独立した生活を営んでいるとは
収入をそれぞれ独自に管理しているか。
食事を共にしているか、
住民登録などの世帯が同一かどうか
家賃、水道光熱費、日用品、食費等の受け渡し、
その他、日常生活費の分担があるかどうかにより
実態により、ケースバイケースであると思われます
独立して生計を維持する収入がある場合とは
現在の収入はない場合、または
収入が少額であっても
過去に蓄積した、現預金を取り崩して、
生計費としている場合も含まれると思われます。
 
親族のいずれも生計を維持する程度の収入がある場合で
別居している場合は、
生計を一にしていないと判断されると思われます。
 
以上は個人的見解です。
実態に応じ適用が変わります。
自己責任で適用をお願いいたします。
詳しくは扶養関係の実態を、税務署、税理士にご相談ください。
 
 

2016年12月12日

小規模宅地等添付書類

小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例)




8  法第六十九条の四第六項 に規定する財務省令で定める書類は、
次の各号に掲げる場合の区分に応じ当該各号に定める書類とする。
一  法第六十九条の四第一項第一号 に規定する
特定事業用宅地等

である小規模宅地等について
同項 の規定の適用を受けようとする場合 

次に掲げる書類
イ 法第六十九条の四第一項 に規定する
小規模宅地等に係る同項 の規定による
相続税法第十一条の二 に規定する
相続税の課税価格に算入すべき価額の計算に関する明細書
 ロ 
施行令第四十条の二第五項

各号に掲げる書類
(同項 ただし書の場合に
該当するときは、
同項第一号
及び
第二号 に
掲げる書類
 5  
法第六十九条の四第一項に規定する個人が
相続又は遺贈
(贈与をした者の死亡により
効力を生ずる贈与を含む。
以下この条及び次条において同じ。)
により取得した同項に規定する
特例対象宅地等
(以下この項及び第十七項において
「特例対象宅地等」という。)のうち、

法第六十九条の四第一項の規定の
適用を受けるものの選択は、
次に掲げる書類の全てを
同条第六項に規定する
相続税の申告書に添付して
するものとする。

ただし、
当該相続若しくは遺贈又は贈与
(当該相続に係る被相続人からの贈与
(贈与をした者の死亡により
効力を生ずる贈与を除く。)

であつて当該贈与により
取得した財産につき
相続税法
第二十一条の九第三項
(相続時精算課税)
の規定の
適用を受けるものに係る贈与に限る。
第十七項及び次条において同じ。)

により特例対象宅地等
並びに法第六十九条の五第二項第四号
に規定する
特定計画山林のうち同号イに掲げるもの
(以下この項及び第十七項において
「特例対象山林」という。)
及び当該特定計画山林のうち
同号ロに掲げるもの
(以下この項において
「特例対象受贈山林」という。)
の全てを取得した個人が
一人である場合には、
第一号及び第二号に掲げる書類とする

一  
当該特例対象宅地等を取得した
個人が
それぞれ法第六十九条の四第一項の
規定の適用を受けるものとして
選択をしようとする当該特例対象宅地等
又はその一部について同項各号に掲げる
小規模宅地等の区分
その他の
明細を記載した書類
二  
当該特例対象宅地等を取得した
全ての個人に係る前号の選択をしようとする
当該特例対象宅地等又は
その一部の全てが
法第六十九条の四第二項に規定する
限度面積要件を満たすものである旨を
記載した書類
三  
当該特例対象宅地等又は
当該特例対象山林
若しくは
当該特例対象受贈山林を
取得した全ての
個人の
第一号の選択についての
同意を証する書類


ハ 遺言書の写し、
財産の分割の協議に関する書類
(当該書類に当該相続に係る全ての
共同相続人及び包括受遺者が自署し、
自己の印を押しているものに限る。)の写し
(当該自己の印に係る印鑑証明書が添付されているものに限る。)
その他の財産の取得の状況を証する書類

二  法第六十九条の四第一項第一号 に規定する
特定居住用宅地等
である小規模宅地等
(以下この号及び次号において
「特定居住用宅地等である小規模宅地等」という。)について
同項 の規定の適用を受けようとする場合
(次号に掲げる場合を除く。) 
次に掲げる書類
(当該被相続人の
配偶者が同項 の規定の適用を受けようとするときはイに掲げる書類とし、


同条第三項第二号 イ又はハに掲げる要件を満たす同号 に規定する被相続人
の親族
(以下この号及び次号において「親族」という。)が
同条第一項 の規定の適用を受けようとするときは
イ及びロに掲げる書類とし、
同条第三項第二号 ロに掲げる要件を満たす
親族(*家なき子)が
同条第一項 の規定の適用を受けようとするときは
イ、ハ及びニに掲げる書類とする。)
 
イ 法第六十九条の四第一項 に規定する
小規模宅地等に係る同項 の規定による
相続税法第十一条の二 に規定する
相続税の課税価格に算入すべき価額の計算に関する明細書


 ロ 施行令第四十条の二第五項

各号に掲げる書類
(同項 ただし書の場合に
該当するときは、
同項第一号
及び
第二号 に
掲げる書類
 5  
法第六十九条の四第一項に規定する個人が
相続又は遺贈
(贈与をした者の死亡により
効力を生ずる贈与を含む。
以下この条及び次条において同じ。)
により取得した同項に規定する
特例対象宅地等
(以下この項及び第十七項において
「特例対象宅地等」という。)のうち、

法第六十九条の四第一項の規定の
適用を受けるものの選択は、
次に掲げる書類の全てを
同条第六項に規定する
相続税の申告書に添付して
するものとする。

ただし、
当該相続若しくは遺贈又は贈与
(当該相続に係る被相続人からの贈与
(贈与をした者の死亡により
効力を生ずる贈与を除く。)

であつて当該贈与により
取得した財産につき
相続税法
第二十一条の九第三項
(相続時精算課税)
の規定の
適用を受けるものに係る贈与に限る。
第十七項及び次条において同じ。)

により特例対象宅地等
並びに法第六十九条の五第二項第四号
に規定する
特定計画山林のうち同号イに掲げるもの
(以下この項及び第十七項において
「特例対象山林」という。)
及び当該特定計画山林のうち
同号ロに掲げるもの
(以下この項において
「特例対象受贈山林」という。)
の全てを取得した個人が
一人である場合には、
第一号及び第二号に掲げる書類とする

一  
当該特例対象宅地等を取得した
個人が
それぞれ法第六十九条の四第一項の
規定の適用を受けるものとして
選択をしようとする当該特例対象宅地等
又はその一部について同項各号に掲げる
小規模宅地等の区分
その他の
明細を記載した書類
二  
当該特例対象宅地等を取得した
全ての個人に係る前号の選択をしようとする
当該特例対象宅地等又は
その一部の全てが
法第六十九条の四第二項に規定する
限度面積要件を満たすものである旨を
記載した書類
三  
当該特例対象宅地等又は
当該特例対象山林
若しくは
当該特例対象受贈山林を
取得した全ての
個人の
第一号の選択についての
同意を証する書類



ハ 遺言書の写し、
財産の分割の協議に関する書類
(当該書類に当該相続に係る全ての
共同相続人及び包括受遺者が自署し、
自己の印を押しているものに限る。)の写し
(当該自己の印に係る印鑑証明書が添付されているものに限る。)
その他の財産の取得の状況を証する書類
 




ロ 当該親族が個人番号
(行政手続における特定の個人を識別するための
番号の利用等に関する法律第二条第五項 に規定する
個人番号をいう。以下この章において同じ。)
を有しない場合にあつては、
当該親族が当該特定居住用宅地等である
小規模宅地等を
自己の居住の用に供していることを明らかにする書類
ハ 

法第六十九条の四第三項第二号 ロ(*家なき子)
に規定する親族が
個人番号を有しない場合にあつては、
相続の開始の日の三年前の日から当該相続の開始の日までの間における
当該親族の住所又は居所を明らかにする書類
ニ 相続の開始の日の三年前の日から
当該相続の開始の直前までの間にハの親族が居住の用に供していた家屋が
法第六十九条の四第三項第二号 ロ(*家なき子)
に規定する
家屋以外の家屋である旨を証する書類




三  特定居住用宅地等である小規模宅地等
(施行令第四十条の二第二項 各号に掲げる事由
(*要介護認定又は要支援認定を受けていた被相続人が
所定の住居又は施設(特別養護老人ホーム等)
に入居又は入所をしていたこと)
により相続の開始の直前において
当該相続に係る被相続人の
居住の用に供されていなかつた場合における
当該事由により居住の用に供されなくなる直前の
当該被相続人の居住の用に供されていた宅地等
(土地又は土地の上に存する権利をいう。)に限る。)
について
法第六十九条の四第一項 の規定の適用を受けようとする場合 
次に掲げる書類

イ 前号イからニまでに掲げる書類
(当該被相続人の配偶者が
法第六十九条の四第一項 の規定の適用を受けようとするときは
前号イに掲げる書類とし、
同条第三項第二号 イ又はハに掲げる要件を満たす親族が
同条第一項 の規定の適用を受けようとするときは
前号イ及びロに掲げる書類とし、
同条第三項第二号 ロに掲げる要件を満たす親族が
同条第一項 の規定の適用を受けようとするときは
前号イ、ハ及びニに掲げる書類とする。)
ロ 当該相続の開始の日以後に作成された
当該被相続人の戸籍の附票の写し
ハ 介護保険の被保険者証の写し又は
障害者の日常生活及び社会生活を総合的に支援するための
法律第二十二条第八項 に規定する
障害福祉サービス受給者証の写し
その他の書類で、
当該被相続人が
当該相続の開始の直前において
介護保険法 (平成九年法律第百二十三号)第十九条第一項
に規定する
要介護認定若しくは同条第二項 に規定する
要支援認定を受けていたこと若しくは
介護保険法施行規則第百四十条の六十二の四第二号
に該当していたこと又は
障害者の日常生活及び社会生活を総合的に
支援するための法律第二十一条第一項 に規定する
障害支援区分の認定を受けていたことを明らかにするもの
ニ 当該被相続人が当該相続の開始の直前において
入居又は入所していた
施行令第四十条の二第二項第一号 イからハまでに掲げる
住居若しくは施設又は同項第二号 の
施設若しくは住居の
名称及び所在地並びに
これらの住居又は施設がこれらの規定の
いずれの住居又は施設に該当するかを明らかにする書類
四  法第六十九条の四第一項第一号 に規定する
特定同族会社事業用宅地等である
小規模宅地等について同項 の規定の適用を受けようとする場合 
次に掲げる書類

イ 第一号 イからハまでに掲げる書類

ロ 法第六十九条の四第三項第三号 に規定する法人の定款
(相続の開始の時に効力を有するものに限る。)の写し
ハ 相続の開始の直前において、
ロに規定する法人の発行済株式の総数
又は出資の総額並びに法第六十九条の四第三項第三号 の
被相続人及び当該被相続人の親族
その他当該被相続人と政令で定める特別の関係がある者が有する
当該法人の株式の総数又は出資の総額を記した書類
(当該法人が証明したものに限る。)
五  法第六十九条の四第一項第二号 に規定する
貸付事業用宅地等
である小規模宅地等について
同項 の規定の適用を受けようとする場合 
第一号 イからハまでに掲げる書類
六  法第六十九条の四第四項 に規定する申告期限
(次号において「申告期限」という。)までに
同条第一項 に規定する特例対象宅地等
(次号において「特例対象宅地等」という。)
の全部又は一部が
共同相続人又は包括受遺者によつて分割されていない
当該特例対象宅地等について
当該申告期限後に
当該特例対象宅地等の全部又は一部が分割されることにより
同項 の規定の適用を受けようとする場合 
その旨並びに分割されていない事情及び分割の見込みの詳細を明らかにした書類
七  申告期限までに施行令第四十条の二第五項 に規定する
特例対象山林の全部又は一部が共同相続人又は包括受遺者によつて分割されなかつたことにより
法第六十九条の四第一項 の選択がされず同項 の規定の適用を受けなかつた場合で当該申告期限後に当該特例対象山林の全部又は一部が分割されることにより当該申告期限において既に分割された特例対象宅地等について同項 の規定の適用を受けようとするとき その旨並びに分割されていない事情及び分割の見込みの詳細を明らかにした書類
9  施行令第四十条の二第十六項 又は第十八項 の規定により
相続税法施行令 (昭和二十五年政令第七十一号)第四条の二 の規定を準用する場合における相続税法施行規則 (昭和二十五年大蔵省令第十七号)第一条の六第一項 及び第二項 の規定の適用については、同条第一項 中「法第十九条の二第三項 」とあるのは「租税特別措置法 (昭和三十二年法律第二十六号)第六十九条の四第六項 (小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例)」と、同条第二項 中「同項 」とあるのは「租税特別措置法第六十九条の四第四項 又は租税特別措置法施行令 (昭和三十二年政令第四十三号)第四十条の二第十七項 (小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例)」とする。






イ 法第六十九条の四第一項 に規定する
小規模宅地等に係る同項 の規定による
相続税法第十一条の二 に規定する 相続税の課税価格に算入すべき価額の計算に関する 明細書


ロ 施行令第四十条の二第五項 各号に掲げる書類 (同項 ただし書の場合に該当するときは、同項第一号 及び第二号 に掲げる書類)



 措置法施行令 第四十条の二 5
 法第六十九条の四第一項に規定する 個人が相続又は遺贈
(贈与をした者の死亡により効力を生ずる贈与を含む。 以下この条及び次条において同じ。) に
より取得した同項に規定する特例対象宅地等 (
以下この項及び第十七項において
「特例対象宅地等」という。)のうち、
法第六十九条の四第一項の規定の適用を受けるものの選択は、
次に掲げる書類の全てを同条第六項に規定する 相続税の申告書に添付してするものとする。
ただし、当該相続若しくは遺贈又は贈与
(当該相続に係る被相続人からの贈与 (贈与をした者の死亡により効力を生ずる贈与を除く。
であつて 当該贈与により取得した財産につき
相続税法第二十一条の九第三項の規定の適用を受けるものに係る贈与に限る。
第十七項及び次条において同じ。)により
特例対象宅地等並びに法第六十九条の五第二項第四号に規定する
特定計画山林のうち同号イに掲げるもの
(以下この項及び第十七項において「特例対象山林」という。)及び
当該特定計画山林のうち同号ロに掲げるもの(以下この項において
「特例対象受贈山林」という。)の全てを取得した個人が
一人である場合には、
第一号及び第二号に掲げる書類とする。
一  当該特例対象宅地等を取得した個人が
それぞれ法第六十九条の四第一項の規定の適用を受けるものとして選択をしようとする
当該特例対象宅地等又はその一部について同項各号に掲げる
小規模宅地等の区分その他の明細を記載した書類
二  当該特例対象宅地等を取得した
全ての個人に係る前号の
選択をしようとする
当該特例対象宅地等又はその一部の全てが
法第六十九条の四第二項に規定する
限度面積要件を満たすものである旨を記載した書類
三  
当該特例対象宅地等
又は当該特例
対象山林若しくは当該特例対象受贈山林を取得した
全ての個人の第一号の選択についての
同意を証する書類
ハ  遺言書の写し、
財産の
分割の協議に関する書類
(当該書類に当該相続に係る全ての
共同相続人及び包括受遺者が自署し、
自己の印を押しているものに限る。)の写し
(当該自己の印に係る印鑑証明書が添付されているものに限る。)
その他の財産の取得の状況を証する書類

2016年12月12日

土地の評価 不整形地





路線価方式により評価する宅地の価額は、
その宅地の面する路線に付された
路線価を基とし、
宅地の奥行距離に応じる
奥行価格補正、
側方路線影響加算、
二方路線影響加算、
三方路線影響加算
四方路線影響加算、
不整形地等の修正等を行って算出
不整形地
不整形地の価額は、
不整形の程度、位置及び地積の大小に応じ、
付 表4「地積区分表」)の地区区分及び地積区分に応じた
付表5「不整形地補正 率表」
の補正率を乗じて計算します。
計算方法

(イ) 不整形地を区分して求めた整形地を基として計算する方法
(ロ) 不整形地の地積を間口距離で除して算出した
計算上の奥行距離を基として求めた
整形地により計算する方法
(ハ)不整形地に近似する整形地
(「近似整形地(想定整形地)」)を求め、
想定整形地を基として計算した
陰地割合に対応する、
「不整形地補正率」により計算する方法
(ニ) 近似整形地を求め、
隣接する整形地と合わせて全体の整形地の価額
の計算をしてから、
隣接する整形地の価額を差し引いた価額を
基として計算する方法
詳細は 税理士 行政書士 堤友幸にお問い合わせください
048(648)9380

「特定路線価」
路線価地域内において、
路線価の設定されていない道路のみに接して
いる宅地を評価する必要がある場合には、
税務署に申し出て、
宅地を評価するための路線価の設定を申請ができます。
がけ地等
がけ地等で通常の用途に供することができないと
認められる部分を有する宅地の価額は、
その宅地のうちに存する
がけ地等ががけ地等でないとした場合の価額に、
その宅地の総地積に対するがけ地部分等
通常の用途に供することができないと認められる
部分の地積の割合に応じて
付表8「がけ地補正率表」
に定める補正率を乗じて計算した価額によって評価します
借地権割合
A 90%
B 80%
C 70%
D 60%
E 50%
F 40%
G 30%

2016年12月23日

土地の地目

相続税の土地評価は
9種類の 「地目 」の区分に従って
評価することになりますが
実際は
この地目と現況が違うことも多く
その場合には
実際に使用している現況に応じて評価することになります
例えば畑という地目になっていても
現況が宅地で
この場合は宅地転用許可は取ったが
地目変更登記が未完了であることなどが想定されますが
その土地に面した道路に路線価が付されていれば
当然路線価による評価になります
固定資産税評価地域であれば
固定資産税評価額に国税庁hpで公開されている倍率を乗ずることになります
①宅地
建物の敷地およびその維持もしくは効用を果たすために必要な土地
②田
農耕地で用水を利用して耕作する土地
③畑
農耕地で用水を利用しないで耕作する土地
④山林
耕作の方法によらないで竹木の生育する土地
⑤原野
耕作の方法によらないで
雑草 、かん木類の生育する土地
⑥牧場
家畜を放牧する土地
⑦池沼
かんがい用水でない水の貯留池
⑧鉱泉地
鉱泉 (温泉を含む )の湧出口およびその維持に必要な土地
⑨雑種地
以上のいずれにも該当しない土地

 


土地の登記されている単位を
筆と言いますが
例えば
1つの自用宅地(自宅敷地)が2筆以上の宅地からなっている場合は
2筆以上の宅地を合計で評価します
       合わせて500㎡以上あれば
広大地の適用がある可能性があります

アパートの敷地と
駐車場が
道路で区分されていなくて
一体利用されて
いる場合には
合わせて評価することになると思われます
この場合
合計して500㎡以上の土地は
広大地の適用がある可能性があります

土地の利用区分が異なる場合
原則として 利用区分ごとに別個に評価します
例えば500㎡以上の土地は
広大地の適用がある可能性がありますが
隣接した土地で
自宅として利用している宅地「自用地 」が300㎡ 、
賃貸アパ ートの宅地「貸家建付地 」が250㎡ 、
ある場合には
別個に評価しますので
広大地には該当しません
路線価 」は 、
国税庁HPに公開されており、公示価格のおよそ 8割程度と言われています。
この路線価に土地の面積を掛けることが基本です
○路線価 …  1 ㎡あたり千円単位の表示です 。
○借地権割合 …この路線価の横にあるアルファベットの文字を いいます 。
貸している土地や借りている土地を評価
○地区区分 …路線価についている丸 四角 楕円などで囲まれた表示記号。画地調整で使用
何もなければ普通住宅地区です
・ビル街地区
・繁華街地区
・普通商業 ・併用住宅地区
・中小工場地区
・大工場地区
・普通住宅地区
路線価地域の1㎡の計算は
路線価奥行価格補正率以下②〜⑧の画地調整率
が基本です
②側方路線影響加算
③二(三四)方 路線影響加算
④間口狭小補正
⑤奥行長大補正
⑥不整形地補正
⑦がけ地補正
⑧無道路地補正
 



2016年12月23日

公社債の評価

国債や
地方債 、社債などの公社債の評価は
難解とされています
評価額が元本割れをするものもありますので
客観性を持たせるため
証券会社、金融機関に評価額の依頼をするのも良いです
以下の表現はわかりやすくするため曖昧です
自己責任にてご使用下さい
1 .利付公社債の
種類によって
最終価格又は発行価額
+ (既経過利息の額 −源泉所得税額 ) =評価額
2 .割引発行の公社債の
種類によって
課税時期の最終価格 (又は平均値 ) =評価額
3 .転換社債型株式予約権付社債公社債
種類によって
課税時期の最終価格や発行価格 + (既経過利息の額 −源泉所得税額 ) =評価額
などにより評価
もう少し細かく説明すると
利付公社債
課税時期の最終価格+既経過利息の額x(1 – 0.20315)
*復興所得税が課税される場合には控除します
割引公社債
発行価額+
(券面額一発行価額)×(発行日から課税時期までの日数÷発行日から償還期限までの日数)
証券投資信託受益証券
原則として
一口当たりの基準価額×口数
から
信託財産保留額及び解約手数料を控除した金額
金融商品取引所に上場されている
証券投資信託受益証券
上場株式の評価方法に準じて評価する

2016年12月23日

貸付信託の評価

証券会社に評価額の依頼をするのも良いですが
一般的に
貸付信託の評価方法は
元本の額 +
(既経過収益の額 −源泉所得税額 )
−買取割引料 =評価額
です
 

2016年12月23日